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自如違規被查,左手借通道放貸右手ABS融資模式遭質疑

2018-08-24 11:03:00   251

因被同行曝光“推高房租”而處于風口浪尖的鏈家旗下長租公寓品牌自如,日前又在北京市住建委會同市銀監局等部門的現場執法中遭查處。

8月22日,北京市住建委發布消息稱,當日開通打擊“黑中介”舉報熱線,查處了23家違規中介機構,并會同市銀監局等部門對自如、相寓兩家住房租賃企業進行現場執法,查實北京自如生活資產管理有限公司涉嫌存在違法違規問題。

北京市住建委表示,“黑中介”熱線投訴舉報主要集中于八類問題:哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委托出租房不予維修、采取軟暴力(堵鎖眼,恐嚇,騷擾)威脅租房人。

其中,“強制貸款付租金”正是以自如為代表的長租公寓被屢屢詬病之處。藍鯨財經近日接到多起針對長租房公寓的投訴舉報,多名租客反映自己“被貸款”,陷入了隱藏在租房合同中的貸款“陷阱”,一不當心逾期連帶個人征信也會受影響。

值得注意的是,自如等長租公寓運營商并不具備消費金融牌照和小額貸款牌照,不能直接向個人發放貸款。有消費金融業內人士向藍鯨財經指出,自如等長租公寓運營商通過設立信托,以通道方作為受托人,由受托人發放信托貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款,而這種通過信托通道發放貸款的業務模式似與當前資管新規下“去通道”的精神所背離。此外,有分析稱,自如疑似利用租客信用,通過房租分期小額貸款的證券化融資為其在搶房源“大戰”中添薪加火。

優惠藏貓膩,租房竟變成了貸款

“無押金即可入住”、“為畢業生減輕負?!薄嗉易》孔飭奩笠檔墓愀嬗鎦卑子杖?,大批年輕的外地求職者由此被吸引入住,而殊不知等待他們的卻是隱藏在動輒上萬字的晦澀難懂的房屋租賃合同中的各種“貓膩”。

“我明明是想要租房子按月交租金,但是莫名奇妙就背負貸款了?!幣晃喚衲旮氈弦檔拇笱≌畔蚶毒ú憑硎?。

小張自今年1月與自如簽了一年的租約,后因找到的工作單位距離公寓遙遠而在7月選擇退租。直到退租之時,小張仔細研究合同中的條款才突然發現其中包含著一份貸款合同。

“當時簽房屋租賃合同的時候,自如中介跟我說只需要看合同上標黃的所謂‘重要部分’,他說其他的太多了就不用去看了,他完全就沒有和我提過貸款的事?!?

仔細回憶簽訂合同的過程,小張記得中介提到過“分期”,但是并沒有提到過“貸款”,而她也并沒有意識到兩者的關聯?!爸薪橄蛭彝萍齜制謨嘔?,只需要租客按月付即可以享受租金優惠,當時簽合同的時候他并沒有告訴我分期就是貸款?!?

類似于小張遭遇的年輕人還有很多,藍鯨財經還接到了租房時被“捆綁”信用卡分期、不合理的退租門檻等各種五花八門的針對長租公寓的投訴。

藍鯨財經發現,許多房屋租賃中介通過租金打折等優惠手段以誘惑租客辦理貸款或信用卡分期,但是在推銷的過程中并沒有明確告知甚至提及其中的貸款合同以及潛在風險。

而動輒上萬字的房屋租賃合同充斥著各種專業術語,對于沒有法律背景知識的人來說非常的晦澀難懂,許多初入社會又缺乏經驗的大學畢業生往往會輕信中介的話,而沒有去仔細研究其中的條款,等到退租后才發現和最初許諾的并不一致。

法律界人士指出,由于沒有意識到貸款合同的存在,借款人往往冒著巨大的風險,如果逾期或還不上貸款,還將影響個人征信。

由此,不難能理解為何中介強制貸款付租金成為了北京市住建委開通“黑中介”舉報熱線后的投訴熱點之一。

“合法不合規”

自如為鏈家旗下品牌。根據工商登記信息顯示,此次被查處的北京自如生活資產管理有限公司成立于2015年,注冊資本為1000萬元,左輝為董事,法定代表人為單一剛。

值得注意的是,自如等長租公寓運營商并不具備消費金融牌照和小額貸款牌照,不能直接向個人發放貸款。根據小張向藍鯨財經出示的合同顯示,貸款人即發放貸款的機構為中國對外經濟貿易信托有限公司。

有消費金融業內人士向藍鯨財經指出,自如等長租公寓運營商通過設立信托,以通道方作為受托人,由受托人發放信托貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款。

“自如沒有牌照,無法直接發放信貸,信托公司在其中扮演了通道的角色?!幣晃幌呀鶉諞等聳慷岳毒ú憑治齙?。據其透露,借助信托通道發放貸款的“玩法”在非持牌的消費金融機構中非常常見,而普通人并不容易識別。

“我認為這樣的模式合法但不合規?!彼硎?,“資管新規已經明確要‘去通道’?!?

今年4月27日,央行等4部委聯合發布《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》,意見明確消除多層嵌套,抑制通道業務。受此影響,今年上半年委托貸款、信托貸款合計比去年同期減少近3萬億元;由此拖累,上半年社會融資規模增量比去年同期少2萬億元。

此外,在通過信托通道間接發放貸款的同時,自如還不斷通過ABS資產支持證券融資。2017年8月15日,自如發行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”,該項ABS發行規模為5億元。而今年5月以及7月,自如又分別發放了自如2號第1期以及第2期房租分期信托受益權資產支持專項計劃”。

根據公開信息顯示,自如1號發行主體是北京自如眾誠友融信息科技有限公司,為自如生活資管的全資子公司,信托計劃受托人為中國對外經濟貿易信托有限公司。

北京自如資管成立于2015年10月,注冊資本3200萬元,由自然人左暉和單一剛共同出資設立,持股比例分別為94.60%和5.40%,截至2017年末,其實際控制人為自然人左暉。

自如1號的專項計劃的原始權益人為眾誠友融。眾誠友融成立于2016年2月,注冊資本5000萬元,由北京自如資管獨資設立,北京自如資管對眾誠友融的定位為“自如集團”旗下金融業務平臺,眾誠友融的業務將主要是為北京自如資管的客戶和業主提供便捷的資金來源。

根據自如1號說明書所披露的交易結構圖顯示,原始權益人眾誠友融通過外貿信托設立的“薈潤5號-自如自感系列單一資金信托項目單一資金信托”向租客發放房租分期小額貸款;眾誠友融將享有的單一資金信托項下的信托受益權轉讓給中信證券設立的“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”。

對此,有業內人士分析稱,自如利用租客的信用,為公司拓展房源提供資金。具體操作層面,自如首先通過約定高租金的形式租下房主的房子,租金按月付清;然后和租戶簽訂貸款合同,在拿到分期信托受益權資產證券化融資后,又將此作為本金,繼續和更多的房東簽約。而不僅是自如,這樣的模式也已成為一批長租公寓擴展規模的利器。

截至2017年末,北京自如資管管理房間數超過50萬間,租客累計超過120萬人,服務業主超過15萬人。

此前,我愛我家時任副總裁胡景暉在8月17日接受媒體采訪時表示,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,住房租賃市場的問題就此浮出水面。

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